25Sep2018

Activité d’élevage : bail commercial ou bail rural ?

Un bailleur signe un bail commercial avec un locataire dans des locaux destinés à servir exclusivement à l’élevage. Par la suite, un litige survient entre le bailleur, qui demande au locataire de quitter les locaux loués, et le locataire, qui explique que le bail conclu est en fait un bail rural, ce qui lui permet de se maintenir dans les lieux…


Activité d’élevage d’équidé = bail rural !

Un bail commercial portant sur un ensemble immobilier devant servir « uniquement à l’élevage et en général à toutes activités équestres à l’exclusion de l’activité de centre équestre ou de poney-club » est conclu.

Par la suite, un avenant est conclu, autorisant l’activité de poney-club. 2 ans plus tard, le bailleur refuse de renouveler le bail moyennant une indemnité d’éviction au locataire.

Le locataire explique alors que le congé est nul car le bail conclu n’est pas un bail commercial, mais un bail rural. Et la réglementation propre au bail rural n’ayant donc pas été respectée, le congé est nul et le bail renouvelé.

Le bailleur conteste la requalification du bail commercial en bail rural. Il rappelle qu’au jour de la délivrance du congé, l’activité d’entraînement et de sport équestre était prépondérante. Or, cette activité n’est juridiquement pas agricole, mais commerciale. Le bail conclu est donc un bail commercial et le congé est parfaitement valable.

« Non », répond le locataire : pour déterminer la nature du bail, il ne faut pas s’intéresser à l’activité prépondérante lors de la délivrance du congé, mais à celle prépondérante lors de la conclusion du bail. Or, lors de la conclusion du bail, il était prévu que les locaux loués devaient servir exclusivement à l’élevage. Le bail conclu est donc un bail rural.

Pour le juge, c’est le locataire qui a raison : et parce que le bail conclu est requalifié en bail rural, le congé donné au locataire est nul.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 septembre 2018, n° 16-20092

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